Pop-up stores krijgen speciaal huurregime

Het Vlaams Parlement heeft een nieuw decreet rond pop-up stores goedgekeurd. Het decreet introduceert een bijzonder huurregime voor handelsverhuringen met een duurtijd van maximaal één jaar. Doel is om een rechtszeker kader te bieden dat eigenaars garandeert dat het contract niet kan worden geherkwalificeerd als handelshuurovereenkomst.

Het decreet wordt nu overgezonden aan de Vlaamse regering voor bekrachtiging en zal vervolgens in het Staatsblad verschijnen. Het treedt in werking op de eerste dag van de tweede maand na publicatie.

Drempel verlagen

Het decreet wil een duidelijk juridisch kader scheppen voor korte termijnhuur van handelspanden. De parlementsleden die de tekst opstelden, zijn van mening dat er veel rechtsonzekerheid is verbonden aan de uit de rechtspraktijk ontstane constructie van de bezetting ter bede, terwijl het opstellen van een huurcontract onder het gemeen huurrecht dat met zekerheid niet als handelshuurovereenkomst gekwalificeerd zal worden, hoge kosten met zich zou meebrengen. Doel is ook om de drempel te verlagen voor eigenaars van leegstaande panden om hun vastgoed te verhuren aan een pop-upconcept. Tegelijkertijd wil men het eenvoudiger maken voor ondernemers om tijdelijk een handelspand te huren als springplank naar de duurzame vestiging van een detailhandelszaak.

Decretaal kader voor huur handelsruimte voor minder dan één jaar

In de Memorie van Toelichting wordt benadrukt dat het nieuw wetgevend regime niet tot doel heeft om de bestaande handelshuurwetgeving uit te hollen, noch om de bestaande lokale autonomie om handelszaken te reglementeren (bijvoorbeeld op het vlak van ruimtelijke ordening of vereiste vergunningen) aan te tasten. Wel wordt beoogd een decretaal kader te bieden voor wat als het laatste niet-gereglementeerde deel van de huurwetgeving wordt omschreven, zijnde de huur van een handelsruimte voor minder dan een jaar.

Het decreet voert een afzonderlijk huurregime in voor huurcontracten voor handelspanden met een duurtijd van minder dan één jaar. Al deze contracten zullen voortaan onder dit huurregime vallen, waardoor heel wat van de bestaande oplossingen op basis van de constructie van de bezetting ter bede en het gemeen huurrecht niet langer zullen kunnen worden toegepast.

De krachtlijnen van het nieuw huurregime kunnen als volgt worden samengevat:

 

1. Duur (art. 2, 3 & 4)

Het nieuw wetgevend kader omvat de huur van handelspanden voor een duur van minder dan één jaar. Zodra de termijn van één jaar wordt bereikt, valt de overeenkomst onder de Handelshuurwet. Deze beperking is van toepassing op de gezamenlijke huurtermijn van opeenvolgende overeenkomsten.

De huur neemt automatisch een einde bij het verstrijken van de voorziene duur, zonder dat er een opzeg van één van de partijen is vereist. Stilzwijgende verlenging wordt uitgesloten.

 

2. Huurhernieuwing (art. 4)

Aan de huurder wordt geen recht op hernieuwing van de huur toegekend. Stilzwijgende of mondelinge verlengingen zijn niet toegestaan. Wel mogelijk is dat de partijen schriftelijk overeenkomen dat de overeenkomst onder dezelfde voorwaarden wordt verlengd, zij het dat de maximale termijn van één jaar ook via verlenging niet mag worden overschreden. Overeenkomsten die worden verlengd, waardoor de totale huur de duur van één jaar overschrijdt, vallen dus onder het toepassingsgebied van de handelshuur in het algemeen. Zodra de duur van de huur de termijn van één jaar overschrijdt, voorziet art. 2 van het voorstel van decreet in een automatische herkwalificatie als handelshuurovereenkomst, aangegaan voor de minimumduur van 9 jaar, met ingang vanaf de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden.

 

3. Opzegmogelijkheden (art. 5, 6 & 14)

De huurder heeft de mogelijkheid om de huur te beëindigen, mits het respecteren van een opzegtermijn en –vergoeding van 1 maand. De opzeg moet betekend worden bij gerechtsdeurwaardersexploot of per post, bij aangetekende brief.

Aan de verhuurder wordt geen opzegmogelijkheid toegekend. Ook bij overdracht van het gehuurde goed is een uitzetting van de huurder door de nieuwe eigenaar niet mogelijk.

De mogelijkheid wordt wel voorzien om de huur in onderling overleg vroegtijdig schriftelijk te beëindigen.

Bij de beëindiging van het contract kan de huurder geen aanspraak maken op een vergoeding, tenzij de partijen een andersluidende regeling hebben getroffen.

 

4. Link met de standaard handelshuur van 9 jaar (art. 4 & 15 t.e.m. 18)

Er wordt geen overstapmogelijkheid voorzien naar een standaard handelshuur van 9 jaar.

Aan de partijen wordt enkel de mogelijkheid geboden om de huur vroegtijdig in onderling overleg te beëindigen, om nadien een standaard handelshuur voor 9 jaar af te sluiten. Na afloop van het korte termijncontract staat het de partijen uiteraard vrij om in onderling overleg een nieuwe huurovereenkomst op te stellen die onder het regime van de handelshuur valt.

 

5. Huurprijs en lasten (art. 8)

De huurprijs houdt alle belastingen in die van toepassing zijn op het onroerend goed; andere kosten zoals gas en elektriciteit komen ten laste van de huurder. Het bewijs van deze kosten kan met alle middelen van recht worden geleverd.

De registratieverplichting ligt bij de verhuurder. Die zal tevens de registratierechten betalen, behoudens wanneer daar contractueel van wordt afgeweken.

 

6. Veranderingswerken (art. 9 t.e.m. 12)

Aan de huurder wordt het recht toegekend om veranderingswerken, dienstig voor het bedrijf, uit te voeren aan het gehuurde goed, zo deze kosten niet meer dan 1 jaar huur bedragen. De partijen kunnen hieromtrent andersluidende afspraken overeenkomen en opnemen in de schriftelijke huurovereenkomst.

De huurder dient de verhuurder voorafgaandelijk schriftelijk in kennis te stellen van de verbouwingen.

Behoudens andersluidende overeenkomst, kan de verhuurder de verwijdering van de werken bij het vertrek van de huurder vorderen. Wanneer de verhuurder de werken behoudt, is hij geen vergoeding verschuldigd aan de huurder.

 

7. Overdracht huur en onderhuur (art. 13)

Overdracht van huur en onderhuur zijn verboden. Hiervan kan tijdens de overeenkomst in onderling akkoord worden afgeweken.

 

8. Bevoegde rechtbanken (art. 15 t.e.m. 18)

Eventuele geschillen, die voortvloeien uit de toepassing van de huurovereenkomst, behoren tot de bevoegdheid van de vrederechter.

De mogelijkheid bestaat om de tegenpartij op te roepen tot een minnelijke schikking.

 

9. Overgangsregeling (art. 19)

De nieuwe regelgeving is niet van toepassing op lopende huurovereenkomsten.

 

10. Wijziging van de Handelshuurwetgeving

De uitzonderingsregel in de Handelshuurwet, waarbij deze niet van toepassing is op ‘de huur die wegens de aard of bestemming van het goed of volgens de gebruiken normaal wordt toegestaan voor minder dan één jaar’ wordt gewijzigd naar ‘de huur die schriftelijk is gesloten voor een termijn die gelijk is aan of korter is dan één jaar’. Alle huurcontracten die korter lopen dan één jaar worden zo aan de Handelshuurwet onttrokken, terwijl alle overeenkomsten die langer lopen onder het toepassingsgebied vallen, zelfs wanneer zij wegens de aard of bestemming van het goed of volgens de gebruiker normaliter worden aangegaan voor minder dan één jaar.

 

11. Inwerkingtreding

Het decreet treedt in werking op de eerste dag van de tweede maand, volgend op de dag van de publicatie in het Belgisch Staatsblad.

INNOVATION IN REAL ESTATE
Copyright © 2014 Quares | SitemapDisclaimer