Uw woning blijft nog altijd waardevast

Gewone woonhuizen werden in België in het eerste halfjaar 2,9 procent duurder, villa's 1 procent en appartementen zelfs 5,5 procent. Bouwgronden stegen 5,7 procent in prijs. Met een inflatie van 3,2 procent in diezelfde periode blijkt vastgoed in België nog steeds waardevast. De verliezen sinds de financiële crisis zijn meer dan goed gemaakt, behalve bij de villa's.

De nieuwe gegevens van de federale overheidsdienst Economie voor het eerste halfjaar van 2012 laten er geen twijfel over bestaan. In tegenstelling tot de meeste andere landen in Europa houden de prijzen van residentieel vastgoed in ons land tot nu toe zeer goed stand.

België is daarmee een buitenbeentje. In de meeste Europese landen zijn de prijzen van de woningen sinds de financiële crisis van 2008 gedaald, zeker in reële termen (na correctie voor inflatie). Niet alleen in Spanje, Ierland en Griekenland is het huilen met de pet op. Bij onze noorderburen zijn de prijzen van de huizen al 43 maanden op rij op jaarbasis gedaald. Boven op een verwachte daling van de prijzen met 5 procent in 2012, zou daar nog eens een daling van 4 procent in 2013 bovenop komen. Als je rekening houdt met de inflatie sinds de zomer van 2008 - de absolute top voor woningprijzen in Nederland - mag je uitgaan van een daling van de reële waardering met een kwart tussen 2008 en 2013.

Niet in België

Het Belgische woningvastgoed bleef ondanks de al vier jaar aanslepende financiële crisis opvallend waardevast. Na de Fortis-crisis viel de woningmarkt in het najaar van 2008 maar even stil. In 2009 was er voor het eerst in een kwarteeuw sprake van een daling van een nominale huizenprijzen; ze bedroeg 1,4 procent. De klappen vielen dan nog vooral in het segment van de villa's. Bij de gewone woningen was er weinig van te merken. Omdat 2009 het jaar van de nulinflatie was, bleef het reële waardeverlies hoe dan ook beperkt. De prijzen van appartementen en bouwgronden stegen tijdens dat 'crisisjaar' jaar zelfs verder met respectievelijk 2 procent en 12 procent.

Vanaf 2010 gingen de vastgoedprijzen opnieuw hoger over de hele lijn. Gewone woningen werden in de eerste zes maanden van 2012 verkocht tegen een gemiddelde prijs van 191.211 euro. Dat is een toename met 11 procent ten opzichte van 2009. Dat is meer dan de inflatie tussen eind 2009 en eind juni 2012 (+8,2 procent). Appartementen stegen zelfs 5 procent in reële waarde. Ze werden nominaal 13,3 procent duurder in die periode. Voor bouwgronden was er een nominale toename met 10,3 procent. Alleen villa's (+4,4%) konden hun waarde niet behouden in reële termen.

Voorzichtigheid

Die prestatie van België sinds de crisis verdient olympisch goud. Toch is enige voorzichtigheid geboden. De stijgende trend die werd ingezet in 2010 mag dan nog intact zijn, ze is wel afgezwakt. Dat is zeker het geval voor de meeste marktsegmenten in het tweede kwartaal. De hierna geanalyseerde cijfers bevatten ook te weinig eenduidige signalen om nu al te spreken van een aankomende daling van de prijzen. De prijsevolutie zal trouwens worden bepaald door de evolutie van de rente, koopkracht, fiscaliteit en het consumentenvertrouwen, niet door een spelletje hoger-lager.

Gewone woonhuizen (191.211 euro) werden in de eerste zes maanden van dit jaar 2,9 procent duurder. Vorig jaar was dat in dezelfde periode wel nog 4,2 procent. In het tweede kwartaal kostte een gewoon huis gemiddeld 191.142 euro. Dat is iets minder dan het kwartaal voordien (191.284 euro), maar nog 2,8 procent meer dan een jaar eerder in het tweede kwartaal van 2011. Het hoogste (gemiddelde) bedrag dat ooit werd betaald, lag wel precies in het eerste kwartaal van 2012 (191.829 euro).

Villa's, bungalows en landhuizen (330.740 euro) lijken het wel opnieuw steeds moeilijker te krijgen. Ze werden in de eerste zes maanden 1 procent duurder, vorig jaar was dat 3,7 procent.

In het tweede kwartaal kostte een villa 329.210 euro. Dat is duidelijk minder dan het kwartaal voordien (332.402 euro) en het record in het eerste kwartaal van 2012 (332.418 euro). Ten opzichte van het tweede kwartaal van 2011 zijn de prijzen in het voorbije kwartaal gedaald met 0,4 procent.
Appartementen (201.545 euro) werden in de eerste zes maanden 5,5 procent duurder, een jaar eerder was dat 3,6 procent. 'Ik stel ook vast dat er in de eerste zes maanden van dit jaar meer appartementen zijn verkocht dan in dezelfde periode een jaar eerder', stelt Philippe Janssens van de vastgoedadviseur Stadim. 'Voor huizen en bouwgronden was dat net het omgekeerde.'

In het tweede kwartaal van 2012 kostte een appartement 201.427 euro. Dat is iets minder dan in het eerste kwartaal (201.664 euro), maar wel 4,9 procent meer dan in het tweede kwartaal van 2011.

De prijzen voor bouwgronden (104,8 euro per m²) zitten op een historisch record. Ze stegen in de eerste zes maanden met 5,7 procent. Een jaar eerder was er een daling van 4,6 procent. Met 108,9 euro per m² ook in het tweede kwartaal van 2012 bevinden de bouwgrondprijzen zich op een recordhoogte. In het eerste kwartaal van 2012 kostte een bouwgrond gemiddeld 100,7 euro per m². Een jaar eerder was dat 97,9 euro per m² (+2,9%).
In België blijven er natuurlijk sterke verschillen per provincie en per gemeente. In het Brusselse Elsene zijn de gewone huizen het duurst (511.086 euro). In het Waalse Quaregnon kost een huis nog niet eens een vijfde (92.206 euro) daarvan. Dankzij de kust is West-Vlaanderen de provincie met de duurste appartementen (242.817 euro).
In Vlaanderen blijft vooral de markt van de appartementen zeer sterk presteren. Voor een appartement werd in het eerste halfjaar 206.617 euro (+5,1%) neergeteld. Dat is meer dan de prijsstijging een jaar eerder (+4,1%).
Een gewoon huis kostte in Vlaanderen gemiddeld 205.038 euro (+3,2%). Voor een villa werd 354.719 euro (+1,1%) betaald. De prijsstijgingen waren een jaar eerder wel groter voor gewone huizen (+5,2%) en villa's (+3,9%).
De Vlaming is opnieuw bereid meer te betalen voor een bouwgrond. Gemiddeld moest men 164,9 euro per m² (+6,6%) op tafel leggen om een bouwgrond te kopen. Dat is een nieuw record. De bouwgronden maakten een jaar eerder pas op de plaats (-0,3%) maar kennen een nieuw elan.

Het tweede kwartaal van 2012 liep in Vlaanderen eerder moeilijk. De prijzen van huizen, villa's en appartementen lagen iets lager dan die in het eerste kwartaal. De eerste twee marktsegmenten bevonden zich toen op een recordhoogte. Appartementen waren nog net iets duurder in het vierde kwartaal van 2011. Bouwgronden bereikten in het voorbije kwartaal met 165,2 euro per m² een nieuw record.

De goedkoopste Vlaamse provincie was Limburg, waar men gemiddeld 181.544 euro betaalde voor een gewoon woonhuis. In Vlaams-Brabant zijn die het duurst (235.837 euro). De goedkoopste gemeente is Ronse, waar men gemiddeld 125.886 euro neertelde voor een gewoon woonhuis. Het duurst is de gemeente Kraainem, met gemiddeld 379.635 euro.

Waalse grondprijs in de lift

In het zuiden van het land viel vooral de stijging van de prijzen van de appartementen op. Een appartement kostte er in het eerste halfjaar 160.359 euro. Die markt is er wel beduidend kleiner dan in Vlaanderen en Brussel. In het Waals Gewest betaalde men gemiddeld 144.256 euro voor een gewoon woonhuis (+3%). Een villa kostte er gemiddeld 264.370 euro (+1,9%). Bouwgronden kostten er gemiddeld 49,5 euro/m² (+3,6%).

Ook Wallonië heeft te kampen met een afzwakking van de prijsstijging in de eerste zes maanden. Een jaar eerder werden woonhuizen nog 3,2 procent duurder, villa's 2,1 procent, appartementen 3,8 procent en bouwgronden 1,7 procent.

Net als in Vlaanderen liggen de prijzen van huizen, villa's en appartementen in het tweede kwartaal iets lager dan in eerste kwartaal. In Wallonië moet men voor de recordprijzen wel al teruggaan tot het derde kwartaal van 2011. Maar ook in Wallonië bereiken de grondprijzen een nieuw record in het vierde kwartaal.

De goedkoopste provincie voor gewone woonhuizen in Wallonië is Henegouwen, met gemiddeld 124.121 euro. Waals-Brabant is de duurste provincie met gemiddeld 240.790 euro voor een woonhuis. De duurste gemeente is Lasne (448.912 euro) en de goedkoopste gemeente is Quaregnon, met een gemiddelde prijs van 92.206 euro voor een woonhuis.

Opnieuw duurder Brussel

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (19 gemeenten) betaalde men in de eerste zes maanden van dit jaar gemiddeld 353.458 euro (+3,6%) voor een gewoon woonhuis. Een villa kostte er gemiddeld 933.254 euro (-8%) en een appartement 215.115 euro (+6,4%). Bouwgronden kostten gemiddeld 471,6 euro/m² (+6,7%). Brussel is in alle segmenten beduidend duurder dan Vlaanderen. De enige uitzondering zijn de appartementen.

In tegenstelling tot Wallonië en Vlaanderen is er geen algemene verzwakking van de prijzen in de eerste zes maanden. Vorig jaar bedroeg de prijsstijging voor gewone huizen slechts 0,3 procent en voor appartementen 1,5 procent. De schaarse bouwgronden werden er zelfs 5,6 procent goedkoper.

Brussel presteerde vooral zeer sterk in het tweede kwartaal. De prijzen piekten voor gewone woningen (354.937 euro) en voor appartementen (216.476 euro). Er is een bijzonder sterke stijging van de prijs van villa's in Brussel van 838.276 euro in het eerste kwartaal naar 1.031.398 euro in het tweede kwartaal . Men moet teruggaan tot het derde kwartaal van 2010 om nog een hogere prijs te vinden (1.063.909 euro).

De prijzen van de schaarse bouwgronden in Brussel sprongen van 334,4 euro per m² in het eerste kwartaal naar 549,9 euro per m², een nieuw historisch kwartaalrecord.

De goedkoopste gemeente is Anderlecht, waar men gemiddeld 239.299 euro neertelde voor een gewoon woonhuis. Het duurst is de gemeente Elsene, met gemiddeld 511.086 euro.

Het kan niet genoeg worden benadrukt dat kwartaalcijfers en zelfs halfjaarcijfers zeer volatiel zijn. Het is te vroeg er verregaande conclusies aan vast te knopen. De komende kwartalen moeten meer duidelijkheid brengen.

 

Bron: Patrick Luysterman

INNOVATION IN REAL ESTATE
Copyright © 2014 Quares | SitemapDisclaimer