Welke normen hanteren de banken voor een woonlening

De Nationale Bank maant aan tot voorzichtigheid bij hypothecaire kredieten. Maar zijn de banken door de crisis al niet strenger geworden?

‘Ze hanteren niet echt strengere eisen, maar kijken wel nauwer toe op de regels. Er wordt ook meer gesegmenteerd, het krediet wordt klantgestuurd opgebouwd. Een hoger risico vertaalt zich in hogere intrestvoeten’, zegt John Romain, financieel adviseur van Immotheker. De aanbeveling van de Nationale Bank zal de navolging van de regels nog meer in de hand werken. ‘KBC zal in de lijn van deze aanbeveling waar nodig de kredietvoorwaarden strikt respecteren’, zegt woordvoerder Virginie Lauwers. Welke criteria hanteren de banken?

1. Terugbetalingscapaciteit

Een lening moet worden afbetaald, zoveel is duidelijk. ‘Bij de toekenning van een lening is de stabiliteit in de werkrelatie van de ontlener cruciaal. Banken verwachten dat de ontlener minstens een à twee jaar vast in dienst is’, zegt Romain. Wat onder de inkomsten valt, verschilt van bank tot bank. ‘De inkomsten kunnen bestaan uit lonen, maar bijvoorbeeld ook uit huurgelden’, zegt Kim Cauberghs van BNP Paribas Fortis. Al leggen banken de nodige voorzichtigheid aan de dag. ‘Er wordt zeer selectief omgesprongen met inkomsten die meetellen. Zo worden huurinkomsten bijvoorbeeld niet volledig meegerekend.?Want de verhuurder heeft ook lasten en onderhoudskosten op zijn vastgoedbezit’, luidt het bij KBC.
Welk deel van dat inkomen mag iemand uitgeven aan zijn lening? Een vuistregel is dat je maximaal een derde van je inkomen mag belenen. ‘Het percentage hangt steeds vaker samen met het netto-inkomen. Wie een inkomen heeft tot 2.500 euro, mag tot 33 procent van dat inkomen belenen. Voor een inkomen tot 3.000 euro wordt dat 35 procent, tot 3.500 40 procent. Voor wie meer verdient dan 3.500 euro is 40 à 45 procent en zelfs meer mogelijk’, zegt Romain.
Dat neemt niet weg dat na de afbetaling er nog altijd een minimum moet overblijven voor het levensonderhoud. ‘Voor een koppel is dat zo’n 1.000 euro per maand. Voor ieder kind komt daar 125 euro bij. Een koppel met 2 kinderen moet dus 1.250 euro per maand overhouden. Voor een alleenstaande is dat 900 euro’, zegt Romain. Die grensbedragen zijn het inkomen na aftrek van alle lasten. De belangrijkste lasten zijn ouderhoudsgelden, huur die u nog moet betalen en de afbetaling van al dan niet opgenomen kredieten.

2. Eigen inbreng

Een tweede aspect is de eigen inbreng van de kopers. ‘Twee derde van de ontleners bezit meer dan 25.000 euro, 22 procent heeft zelfs meer dan 100.000 euro’, zegt Romain. Dat kopers al wat eigen middelen hebben, hangt voor een stuk samen de leeftijd waarop ze een lening afsluiten. Die is de voorbije jaren opgelopen tot 33 jaar.
Door een aankoop deels met eigen middelen te financieren, kan het uitleenpercentage of de zogenoemde quotiteit gedrukt worden. Dat is de verhouding tussen het ontleende bedrag en de waarde van de woning. ‘In België hanteert men de vrij onderhandelde verkoopwaarde. In Nederland gebruikt men de gedwongen verkoopwaarde, die zo’n 15 procent lager ligt’, zegt Romain.
Hoe lager de quotiteit, hoe lager het risico voor de bank. ‘Bij een quotiteit van 90 procent of minder heeft de bank nog een veiligheidsmarge als de vastgoedprijzen met 10 procent dalen. Ontleent u meer dan 80 procent van de waarde van de woning??Dan wordt voor dit gedeelte nagekeken of het loon voldoende ruimte heeft voor loonbeslag’, zegt Romain.

3. Looptijd

Wat met de looptijd van de lening? Hoe langer de looptijd hoe meer rente (bij vaste rentes) er wordt aangerekend. Door de oplopende vastgoedprijzen en de fiscaliteit is de gemiddelde looptijd opgelopen. Volgens cijfers van Immotheker ontleent ongeveer 30 procent op 25 jaar, 40 procent doet dat op 30 jaar.
Speelt de leeftijd waarop iemand een lening start een rol? ‘Het is begrijpelijk dat een klant van bijvoorbeeld 60 jaar geen krediet meer neemt op 25 jaar. Jongeren kunnen gemiddeld iets langer lenen. De duurtijd wordt altijd afgestemd op basis van het maandelijks terug te betalen bedrag’, zegt Cauberghs.
‘Bij de meeste bankiers moet de lening terugbetaald zijn als de ontlener 70 jaar is. Het wordt dus al ingecalculeerd dat we langer gaan werken, maar men waakt erover dat ontleners de afbetaling nog kunnen dragen na hun pensionering’, zegt Romain. ‘De terugbetalingsmogelijkheden wijzigen grondig bij pensionering.?De moeilijkheid bestaat erin om die correct in te schatten als de eindvervaldag verder ligt dan die leeftijdsgrens’, zegt Virginie Lauwers.

4. Waarborgen

Het uitgangspunt is dat een lening volledig gewaarborgd wordt door een hypotheek. Kunt u onderhandelen om een deel te waarborgen met een hypothecair mandaat? Met deze goedkopere formule heeft de bank minder zekerheid, omdat ze alleen maar het recht heeft om een hypotheek te vestigen. ‘Bij een quotiteit van minder dan 80 procent kan dat makkelijker onderhandeld worden dan bij een hogere’, zegt Romain. Ook de fiscaliteit speelt in die context een belangrijke rol.
Het al dan niet hebben van een schuldsaldoverzekering is ook onderdeel van de risicobeoordeling, al is zo’n verzekering geen verplichting. ‘De meeste banken zullen een schuldsaldoverzekering vragen. Andere doen dat niet, maar rekenen wellicht een hogere intrestvoet aan’, zegt Romain.
Wie een schuldsaldoverzekering bij dezelfde instelling neemt, mag rekenen op een iets lagere rentevoet op zijn krediet. Ook een brandverzekering en loondomiciliëring bij de kredietverstrekker worden beloond. ‘Maar kijk naar de totale kostprijs en naar de kleine lettertjes in het contract.?Die geven aan wat er gebeurt als je geen recht meer hebt op deze korting’, waarschuwt Romain.

Bron: netto

INNOVATION IN REAL ESTATE
Copyright © 2014 Quares | SitemapDisclaimer